Empresa de compra e venda de imóveis: CNAE, CRECI e tributação em 2026

Revisado por Luiz Eduardo da Silva, diretor da LegalBR. Atualizado em 17 de outubro de 2026. Leitura de cerca de 9 minutos.

Abrir uma empresa de compra e venda de imóveis pode reduzir bastante o imposto sobre o lucro de quem compra e revende com frequência, mas só quando a estrutura é bem escolhida. É preciso definir o CNAE certo, o tipo societário, a forma de integralizar o capital e o regime tributário. Além disso, a reforma tributária muda a conta a partir de 2027, e quem compra imóveis em 2026 precisa planejar desde já.

Áreas de atuação e CNAE no mercado imobiliário

O mercado imobiliário reúne atividades com regras muito diferentes. Por isso, a primeira decisão é saber o que a empresa vai fazer de fato: revender imóveis próprios, construir, lotear, alugar ou intermediar negócios de terceiros. Além disso, o CNAE escolhido define o regime tributário possível, a necessidade de registro profissional e o tratamento na reforma tributária.

Uma mesma empresa pode reunir mais de um CNAE. Porém, cada atividade adicional pode trazer uma vedação ou uma obrigação nova. Assim, incluir locação por precaução, por exemplo, tira a empresa do Simples Nacional.

Qual tipo de empresa de compra e venda de imóveis abrir

Para quem atua sozinho, a sociedade limitada unipessoal é a opção mais usada. Ela separa o patrimônio pessoal do patrimônio da empresa e não exige sócio. Quando há mais de um investidor, a sociedade limitada é a escolha natural, com contrato social que regule aportes, retiradas e saída de sócios.

• Sociedade limitada ou SLU. Custo de manutenção menor e flexibilidade para distribuir lucros e definir regras de administração.
• Sociedade anônima. Indicada para projetos com muitos investidores, captação por debêntures ou previsão de abertura de capital.
• Empresário individual. Não separa o patrimônio pessoal, por isso é pouco recomendado para quem lida com imóveis de valor alto.
• Holding patrimonial. Voltada a guardar e administrar o patrimônio da família, e não a revender com frequência; veja as diferenças no guia de tipos jurídicos.

Integralização com imóveis e ITBI

Os sócios podem integralizar o capital com imóveis. Em regra, a Constituição afasta o ITBI nessa transferência, mas não quando a atividade preponderante da empresa é a compra e venda ou a locação de imóveis. Além disso, o STF decidiu no Tema 796 que a imunidade não alcança o valor do imóvel que exceder o capital integralizado. Portanto, uma empresa de compra e venda de imóveis normalmente paga ITBI ao receber imóveis dos sócios.

A empresa precisa de registro no CRECI?

Depende da atividade. A Lei 6.530/1978 reserva aos corretores de imóveis e às pessoas jurídicas inscritas no CRECI a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis de terceiros. Assim, a empresa de corretagem precisa de registro no CRECI e de um corretor como responsável técnico.

Por outro lado, quem vende imóveis próprios não intermedeia nada. De fato, a jurisprudência dos tribunais federais tem afastado a exigência de CRECI e as multas aplicadas a empresas que só vendem seus próprios imóveis. Ainda assim, se a empresa usar corretores externos, eles precisam ter registro, e a comissão deve estar prevista em contrato.

Tributação da empresa de compra e venda de imóveis

A empresa pode adotar Simples Nacional, Lucro Presumido ou Lucro Real, conforme a atividade e o faturamento. O guia de regime tributário detalha cada um; aqui estão os pontos próprios do setor.

Simples Nacional

A Receita Federal entende que a venda de imóveis próprios pode ser tributada no Simples, no Anexo I, como revenda de mercadorias (Solução de Consulta Cosit 39/2017). Contudo, a LC 123/2006 veda o regime para loteamento, incorporação e locação de imóveis próprios. Além disso, como o Simples incide sobre a receita bruta da venda, e não sobre o lucro, ele costuma perder para o Presumido quando os valores são altos.

Lucro Presumido

Na venda de imóveis próprios, a presunção é de 8% para o IRPJ e de 12% para a CSLL. Em seguida, aplicam-se IRPJ de 15%, adicional de 10% sobre a parcela que exceder R$ 60 mil por trimestre e CSLL de 9%. O PIS e a Cofins cumulativos somam 3,65% até 2026. Além disso, nas vendas a prazo, a empresa pode reconhecer a receita à medida do recebimento.

Desde 2026, a LC 224/2025 aumentou em 10% os percentuais de presunção sobre a parcela da receita anual acima de R$ 5 milhões. Por isso, para quem vende poucos imóveis de alto valor, esse limite é atingido rápido.

Lucro Real

No Lucro Real, o imposto incide sobre o lucro efetivo, depois de custos de aquisição, reformas e despesas. Por isso, ele pode compensar quando a margem de revenda é baixa ou quando há prejuízo em parte das operações.

Na distribuição do lucro, vale a Lei 15.270/2025: dividendos acima de R$ 50 mil por mês, pagos pela mesma empresa a uma pessoa física residente, têm retenção de 10% desde 2026.

Reforma tributária: IBS e CBS sobre imóveis

A LC 214/2025 criou um regime específico para operações com bens imóveis. Assim, a partir de 2027, com a CBS plena, a empresa de compra e venda de imóveis passa a recolher CBS sobre a venda, e o IBS cresce gradualmente até 2033. Os principais pontos são estes:

• Redução de alíquota. 50% nas operações gerais com imóveis, inclusive a venda, e 70% na locação, cessão onerosa e arrendamento.
• Redutor de ajuste. Na venda, a base pode ser reduzida pelo valor de aquisição do imóvel, acrescido de itens como ITBI e laudêmio, corrigido pelo IPCA.
• Transição para estoques. Imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 2026 podem usar o valor de aquisição corrigido ou um valor de referência fixado pelo Fisco.
• Redutor social. Desconto fixo na base, corrigido pelo IPCA, na venda de imóvel residencial novo, de lote residencial e na locação residencial.
• Incorporação. Incorporações com patrimônio de afetação submetidas ao RET, com pedido efetivado antes de 2029, podem optar por recolher CBS de 2,08% sobre a receita mensal recebida.

A lei também alcança pessoas físicas que operam como empresa. Por exemplo, quem vende mais de três imóveis adquiridos nos cinco anos anteriores, ou mais de um imóvel construído por si nesse período, pode se tornar contribuinte. Assim, o investidor que vende com frequência não escapa do IBS e da CBS ficando na pessoa física.

Pessoa física ou pessoa jurídica: quando compensa

Na pessoa física, o lucro na venda de um imóvel é tributado como ganho de capital, com alíquotas de 15% a 22,5% sobre a diferença entre o valor de venda e o custo. Há isenções, como a venda do único imóvel de até R$ 440 mil e a reaplicação em imóvel residencial em 180 dias, que nem sempre se aplicam a quem revende com frequência.

Na empresa do Lucro Presumido, a carga federal incide sobre a receita, e não sobre o ganho. Por isso, ela tende a ser menor quando a margem de revenda é alta. Por outro lado, quando a margem é baixa, a tributação sobre a receita pode superar o ganho de capital da pessoa física. Além disso, a empresa tem custos fixos de contabilidade, obrigações acessórias e, em geral, ITBI na integralização.

Em resumo, a empresa costuma compensar para quem compra e vende com regularidade e com margem razoável. Por outro lado, para uma venda isolada, a pessoa física muitas vezes basta. Portanto, em todos os casos, simule com o contador antes de transferir imóveis.

Como abrir a empresa passo a passo

1. Defina atividades e regime

   Escolha os CNAEs, verifique vedações ao Simples e simule Presumido e Real com o contador.

2. Consulte a viabilidade

   Pela Redesim, confirme se a prefeitura admite a atividade no endereço da sede e reserve o nome empresarial.

3. Elabore o contrato social

   Inclua objeto social preciso, capital, forma de integralização, administração e regras para venda de imóveis da empresa.

4. Registre na Junta Comercial

   Com o registro, a Receita Federal emite o CNPJ, e seguem as inscrições municipal e, se necessário, estadual.

5. Transfira os imóveis

   Se houver integralização com imóveis, recolha o ITBI devido e registre a transferência no cartório de imóveis.

6. Organize a operação

   Abra conta bancária, contrate contabilidade e, se for intermediar negócios, obtenha o registro no CRECI.

Depois que os documentos chegam, a empresa costuma ficar pronta para operar em 15 a 30 dias, salvo atividade que exija licença específica. Para alterar uma empresa já existente e incluir a atividade imobiliária, veja o guia de alteração de contrato social.

Perguntas frequentes