No Brasil, quem compra um imóvel só se torna dono depois do registro no Cartório de Registro de Imóveis da região. A escritura e o contrato criam a obrigação de transferir, mas é o registro de imóveis que transfere a propriedade e protege o comprador contra dívidas e credores do antigo proprietário. Este guia explica como funciona a matrícula, o passo a passo do registro, os prazos do cartório, os custos e os cuidados na compra por pessoas e empresas.
Em resumo
- Quem transfere a propriedade
- O registro na matrícula
- Onde registrar
- Cartório da circunscrição do imóvel
- Prazo do cartório
- Até 10 dias, em regra
- Imposto da compra
- ITBI, municipal
- “Quem não registra não é dono”: enquanto o título não é registrado, o vendedor continua proprietário (Código Civil, art. 1.245).
- Acima de 30 salários mínimos, a compra exige escritura pública, salvo exceções legais como os contratos de financiamento.
- O que não está na matrícula, em regra, não pode ser oposto ao comprador de boa-fé (Lei 13.097/2015).
- Empresas podem receber imóveis como integralização de capital, com regras próprias de ITBI.
O que é o registro de imóveis
O Registro de Imóveis é o serviço público, exercido por oficiais delegados, que guarda a história jurídica de cada imóvel. Cada cartório atende uma área geográfica, a circunscrição, e só ele pode registrar atos sobre os imóveis dessa área. A atividade é regida pela Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973).
A regra central está no Código Civil: a propriedade de imóvel se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis (art. 1.245). Enquanto o título não for registrado, o vendedor continua sendo tratado como dono. Por isso, quem paga o preço e guarda a escritura na gaveta corre o risco de ver o imóvel penhorado por dívidas do vendedor ou até vendido duas vezes.
Desde a Lei 14.382/2022, os cartórios também integram o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP). Assim, é possível pedir certidões, enviar títulos e acompanhar protocolos pela internet, por meio das plataformas dos registradores, como a do Operador Nacional do Registro Eletrônico de Imóveis (ONR).
Matrícula, registro e averbação
Cada imóvel tem uma matrícula, que funciona como a sua certidão de nascimento. Nela constam a descrição, o proprietário e todos os atos posteriores, em ordem cronológica. Os atos lançados na matrícula são de dois tipos.
| Ato | Para que serve | Exemplos |
|---|---|---|
| Registro | Constitui, transfere ou extingue direitos reais | Compra e venda, doação, hipoteca, alienação fiduciária, usufruto, penhora |
| Averbação | Anota alterações e informações que modificam a matrícula | Construção, demolição, casamento, mudança de nome, cancelamento de ônus, indisponibilidade |
A certidão de matrícula atualizada, também chamada de certidão de inteiro teor, é o documento mais importante de qualquer negociação. Ela mostra quem é o dono, se há hipoteca, alienação fiduciária, penhora ou indisponibilidade e se a construção está averbada. Pela Lei 6.015/1973 (art. 19, § 10), a certidão eletrônica de inteiro teor da matrícula deve sair em até 4 horas, a de situação jurídica atualizada em 1 dia e as demais em até 5 dias.
Como o registro protege contra dívidas do antigo dono
A Lei 13.097/2015 adotou o princípio da concentração dos atos na matrícula. Em regra, ações, penhoras, restrições administrativas e outras situações que não estejam registradas ou averbadas na matrícula não podem ser opostas a quem adquire o imóvel de boa-fé. Na prática, isso dá segurança ao comprador que confere a matrícula e registra o título rapidamente.
Além disso, o registro fixa a data a partir da qual o comprador é dono perante todos. Assim, uma penhora determinada depois do registro, por dívida do vendedor, não deve atingir o imóvel. Por outro lado, se o comprador demora a registrar, credores do vendedor podem penhorar o bem, e o comprador terá de se defender em juízo.
A proteção, contudo, não é absoluta. Situações de fraude à execução, quando o vendedor já tinha ação capaz de levá-lo à insolvência e o comprador conhecia ou deveria conhecer o risco, ainda podem anular a venda. Por isso, a pesquisa sobre o vendedor continua recomendada, como explicamos adiante.
Passo a passo do registro de imóvel
Pesquisa prévia
Obtenha a certidão de matrícula atualizada e as certidões do imóvel e dos vendedores, e confira se a descrição corresponde à realidade.
Contrato ou escritura
Formalize a compra por escritura pública em tabelionato de notas, obrigatória acima de 30 salários mínimos (Código Civil, art. 108), ou por instrumento particular quando a lei permitir.
Pagamento do ITBI
Recolha o imposto municipal sobre a transmissão. O cartório exige a comprovação antes do registro.
Protocolo no Registro de Imóveis
Apresente o título ao cartório da circunscrição, presencialmente ou pela via eletrônica. O protocolo garante a prioridade do seu título (prenotação).
Qualificação
O oficial analisa o título. Se houver problema, emite nota devolutiva com as exigências, que devem ser cumpridas enquanto a prenotação estiver válida.
Registro e nova certidão
Feito o registro, peça a certidão da matrícula atualizada, já com o seu nome como proprietário.
A prenotação tem validade limitada, de 20 dias úteis na regra geral da Lei 6.015/1973. Se as exigências não forem cumpridas no prazo, o título perde a prioridade e outro título apresentado depois pode passar à frente.
Custos, impostos e prazos
O custo total de um registro de imóvel combina impostos e emolumentos. Os valores variam por município e estado, por isso convém simular antes de fechar o preço.
| Item | Quem fixa | Observações |
|---|---|---|
| ITBI | Lei municipal | Alíquota e base de cálculo definidas por cada município |
| Emolumentos da escritura | Lei estadual (tabela do tabelionato) | Proporcionais ao valor do negócio, com faixas |
| Emolumentos do registro | Lei estadual (tabela do registro) | Também por faixas de valor |
| Certidões | Tabelas estaduais e órgãos emissores | Matrícula, ônus, ações e certidões dos vendedores |
Sobre o ITBI, o STF decidiu que o fato gerador ocorre com a transferência efetiva da propriedade, ou seja, com o registro (Tema 1.124). Mesmo assim, muitos municípios exigem o pagamento antes da escritura, e o cartório pede o comprovante. A Lei Complementar 227/2026, que regulamentou parte da reforma tributária, alterou o Código Tributário Nacional para definir a base de cálculo do ITBI como o valor venal, entendido como o preço do bem em venda à vista em condições normais de mercado. Na prática, divergências entre o valor declarado e o valor de referência do município continuam a gerar discussões.
Quanto aos prazos, a Lei 6.015/1973 determina que o cartório registre o título ou emita nota devolutiva em até 10 dias, contados do protocolo. O prazo cai para 5 dias em casos simples, como escrituras de compra e venda sem cláusulas especiais, documentos eletrônicos enviados pelo SERP e títulos que retornam com todas as exigências cumpridas (art. 188).
Cuidados na compra de imóvel
Uma boa compra começa antes da proposta. Os cuidados abaixo reduzem a maior parte dos riscos:
- Matrícula atualizada: confira proprietário, área, ônus e averbações. Desconfie de diferenças entre a matrícula e o imóvel real.
- Certidões dos vendedores: distribuições cíveis, fiscais, trabalhistas e federais, protestos e, se o vendedor for empresa, a situação na Junta Comercial e os poderes de quem assina.
- Indisponibilidade de bens: consulte a Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB).
- Débitos do imóvel: IPTU e condomínio acompanham o imóvel e podem ser cobrados do novo dono.
- Regularidade da construção: habite-se e averbação da construção na matrícula. Uma área construída não averbada dificulta financiamento e venda.
- Aspectos ambientais e urbanísticos: em imóveis industriais ou rurais, verifique licenças, áreas de preservação e possível contaminação.
- Estado civil: vendedor casado, em regra, precisa da autorização do cônjuge, conforme o regime de bens.
Em aquisições de maior valor, essas verificações fazem parte de uma due diligence imobiliária. Para quem atua no mercado, veja também nosso guia sobre empresa para compra e venda de imóveis.
Registro de imóveis em casos especiais
Imóvel em nome de empresa e integralização de capital
Uma empresa pode comprar imóveis ou recebê-los do sócio como integralização de capital. Nesse caso, a certidão do ato de integralização arquivado na Junta Comercial serve como título para o registro (Lei 8.934/1994, art. 64), sem necessidade de escritura. Além disso, a Constituição prevê imunidade de ITBI na incorporação de imóveis ao capital, salvo quando a atividade preponderante da empresa for imobiliária (art. 156, § 2º, I). O STF limitou a imunidade ao valor que corresponde ao capital integralizado (Tema 796). Para estruturar essa operação, veja o guia de alteração de contrato social.
Financiamento e alienação fiduciária
Os contratos de financiamento imobiliário com alienação fiduciária podem ser feitos por instrumento particular com efeito de escritura pública (Lei 9.514/1997, art. 38). O registro do contrato na matrícula constitui a garantia do banco, que é cancelada por averbação após a quitação.
Arrematação em leilão judicial
Quem compra em leilão judicial registra a carta de arrematação expedida pelo juízo. O arrematante recebe o imóvel livre dos tributos anteriores sobre o próprio imóvel, que se sub-rogam no preço (CTN, art. 130, parágrafo único). Ainda assim, vale ler o edital, porque débitos de condomínio e a desocupação podem ficar a cargo do arrematante.
Compradores estrangeiros e usucapião
Estrangeiros podem comprar imóveis urbanos com as mesmas regras dos brasileiros, bastando ter CPF. Já a aquisição de imóvel rural por estrangeiro ou por empresa equiparada tem limites e exige autorizações (Lei 5.709/1971). Por fim, quem possui o imóvel há tempo suficiente, sem título registrado, pode pedir a usucapião diretamente no cartório, sem processo judicial, desde que não haja litígio (Lei 6.015/1973, art. 216-A).
Perguntas frequentes
Escritura é o mesmo que registro de imóvel?
Não. A escritura é o contrato lavrado no tabelionato de notas. O registro é o lançamento desse título na matrícula, no Registro de Imóveis. Só o registro transfere a propriedade.
Quanto tempo o cartório leva para registrar um imóvel?
A Lei 6.015/1973 prevê até 10 dias a partir do protocolo para registrar ou emitir nota devolutiva, e 5 dias em casos simples, como escrituras de compra e venda sem cláusulas especiais e documentos eletrônicos enviados pelo SERP.
Quem paga o registro do imóvel?
Em regra, o comprador paga o ITBI, a escritura e o registro, salvo acordo diferente no contrato. É prudente deixar essa divisão por escrito.
O que acontece se eu não registrar a escritura?
Você não se torna proprietário perante terceiros. O imóvel continua em nome do vendedor e pode ser penhorado por dívidas dele ou vendido a outra pessoa que registre primeiro.
Como tirar a certidão de matrícula de um imóvel?
Peça no cartório da circunscrição do imóvel, presencialmente ou pela internet, nas plataformas eletrônicas dos registradores. A certidão eletrônica de inteiro teor deve sair em até 4 horas, e as demais certidões em até 5 dias.
Empresa precisa de escritura para receber imóvel do sócio?
Não, quando o imóvel é usado para integralizar capital. A certidão do ato arquivado na Junta Comercial serve como título para o registro, conforme a Lei 8.934/1994, art. 64.
